Tapu harcı masrafları ve vergiler

Tapu Harcı ve Vergiler Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Ev alımı ve satımı sırasında tüm aşamalar hakkında doğru bilgiye ulaşmak, maliyetlerinizi doğru hesaplayıp zarar etmemeniz ve ileride çeşitli cezalara maruz kalmamanız adına çok önemlidir. Bundan dolayı bu yazımızda sizlere tapu harcı hesaplama tablomuzun yanı sıra tapu işlemelerinde mutlaka bilmeniz gereken konulardan bahsedeceğiz. 

Tapu Harcı Öderken

Öncelikli olarak konut alan ve satan kişileri doğrudan etkileyen tapu harcına değinelim. 2015 yılında satışı gerçekleştirilen konutlar üzerinden alınan tapu harcı, satış bedelinin %4’ü olarak (2013 yılından önce %3,3'du) gerçekleşiyor. Tapu harcı bedeli alıcı ve satıcıdan eşit olarak %2 oranında alınıyor. Yani 100 bin TL’lik bir ev aldığınızda hem sizin hem de evi aldığınız kişinin 2.000 TL harç bedeli ödemesi gerekiyor. (Tapu harcı hesaplama tablomuzda bu şekilde çalışıyor.)

Tapu Harcı Bedelinin Düşük Gösterilmesine Ceza

Tapu harç bedelinizi düşük göstermeniz aynı zamanda daha az tapu harcı ödeyeceğiniz anlamına da geliyor. Bu sebepten dolayı geçmiş yıllarda daha az tapu harcı ödemek için tapu harcı bedeli, alıcı ve satıcılar tarafından düşük gösterildi. Bu durumun bir sonucu olarak Gelir İdaresi Başkanlığı  bankalardan çekilen konut kredisi tutarlarını isteyerek, beyan edilen tapu harcı bedelleri  ile kıyasladı. Çektiği kredi tutarı beyan etmiş olduğu tapu harcından yüksek olanlara aradaki farkın %4'nü yasal faizi ile birlikte Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından ceza olarak gönderilmeye başladı. (Bu cezalar hem alıcıya hemde satıcıya %2 üzerinden hesaplanarak gönderiliyor.)

Banka kredileri Gelir İdaresinin Başkanlığının düşük tapu harcı beyanlarını tespit etmek için kullanmış olduğu yollardan birisi olarak karşımıza çıkıyor. İlerde farklı yollar kullanarak cezalar göndermesi de mümkün olduğu için tapu harcı bedelinizi alım bedeliniz ile aynı göstermeniz en doğru yol olacaktır. 

 Düşük Gösterilen Tapu Harcı Yüzünden Fazla Vergi Ödenmesi

Tapu harcı ile ilgili bir diğer konuda konut alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden satılması halinde ödenecek olan, Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi'dir. Özellikle cezalar gelmeye başladıktan sonra tapu harcının önemi daha iyi anlaşılmaya başlanmış ve bundan dolayı bu konuda bilinçli kişiler yeni konut alımlarında gerçek alım bedellerini tapu ve belediyelere bildirmeye başladılar. Bu durumun sonucu olarak geçtiğimiz yıllarda tapu harcı bedelini alım bedelinden düşük bildirmiş ve konutunu alım tarihinin üzerinden 5 yıl geçmeden satanlar, aradaki alım ve satım farkından dolayı fazla kar elde etmiş gibi gözüktü. Bu yüksek kardan dolayı ödenen vergi tutarları da katlandı.

Örneğin, 2013 yılı ocak ayında 250.000 TL’ye evini almış bir kişinin 150.000 TL tapu harcı bedeli beyan ettiğini varsayalım. Konutunu da 2015 yılı temmuz ayında 300.000 TL’ye satıyor ve tapu harcı 300.000 TL üzerinden beyan ediliyor. Bu durumda aradaki kar, yasal olarak 150.000 TL olduğu için satıcıya 29.000 TL’ye yakın bir değer artış kazancı vergi ödemesi tahakkuk ediyor. Ev alımı sırasında gerçek bedeli (yani 250.000 TL) belirtmiş olsaydı, herhangi bir değer artış vergi ödemesi tahakkuk etmeyecek ve sadece 4.000 TL (100.000 TL*%4) fazladan bir tapu harcı ödemesi çıkacaktı. Tapu harcını düşük göstermesinden dolayı 25.000 TL (29.000 TL -4.000 TL) fazladan bir ödeme yapmak zorunda kaldı. Bu durumu yaşamamak için en doğru yol konut alım bedeli üzerinden tapu harcı beyanında bulunmaktır.

 Not: Konutun tapu harcı ödenirken, tüketiciden talep edilen ve tapu harcına dahil olmayan bazı döner sermaye masrafları bulunmaktadır. Bu masraflar toplamda 100 TL ile 200 TL arasında değişmektedir.

Konut Kredisi ile Alınan Konutlarda Muaf Olunan Harç ve Vergiler

Eğer evinizi konut kredisi ile alıyorsanız ipotek harcından ve katma değer vergisinden muaf oluyorsunuz. Emekli, ev hanımı ve işsizlerin sıfır oranlı emlak vergisi, Emekli, ev hanımı ve işsizler, 23 bin TL’yi aşmayan faiz, repo, fon, kâr payı ve temettü gibi, menkul sermaye iradı gelirleri hariç başka gelirleri yok ise brüt alanı 200 m2’yi aşmayan bir konutu için emlak vergisinden muaflar.